说起雄安的商业标杆，很多人第一个想到的就是雄安奥特莱斯。作为新区首个城市级奥特莱斯项目，它从开业起就备受关注，不少品牌商家、连锁餐饮老板都盯着这里的铺位，想趁着新区红利占个核心位置。而随着对面拼多多总部整栋入驻、数千名白领常态化办公，奥特莱斯的客流结构进一步优化，日常消费力再上一个台阶。

但很多人只知道奥特莱斯好，却不清楚它的招商现状、准入门槛，也不知道自己的业态到底适不适合进；还有的老板预算有限、品牌资质达不到奥特莱斯的要求，不知道周边还有哪些高性价比备选项目。今天这篇就把雄安奥特莱斯讲透，同时把周边四大商业板块一并整理出来，不管你能不能进奥特莱斯，都能找到适合自己的位置。

一、深度拆解雄安奥特莱斯：值不值得进，先看这几点

1. 项目基本面：南北两区差异大，选对区域很重要

很多人不知道，雄安奥特莱斯分南北两区，定位和铺位情况完全不一样。

北区是成熟运营区，已经入驻了大量品牌零售、餐饮和体验业态，客流最稳、商业氛围最成熟，但对应的空置铺位很少，核心位置基本一铺难求，租金也更高，适合已经有成熟运营经验的连锁品牌、头部商家。

南区是后续开放区域，目前还有不少可选择的铺位，租金门槛相对低一些，业态规划也更偏向体验型、网红型，适合新品牌、特色业态进场，随着客流逐步培育，成长空间比较大。

加上对面就是拼多多总部办公楼，周边互联网大厂、科创企业员工日常通勤、消费都会途经奥特莱斯，工作日的日常餐饮、休闲消费需求非常旺盛，也给南区的业态带来了更多可能性。大家进场前一定要先明确自己的需求：求稳、做品牌形象就看北区；求性价比、愿意陪项目成长就看南区，不要盲目盯着核心区。

2. 客群结构：四重客流叠加，生意基本盘足够稳

雄安奥特莱斯的客流之所以被长期看好，核心是它有四层客流兜底：

第一层是大厂商务客流。奥特莱斯对面就是拼多多总部，周边连片写字楼集群，数千名高收入白领工作日用餐、休闲、商务接待都会选择这里，这部分是稳定的日常客流，填补了传统奥特莱斯工作日客流不足的短板。

第二层是周边办公客流。除了互联网大厂，周边央企、国企、金融机构的办公人群也非常密集，工作日商务消费需求旺盛。

第三层是全域家庭客流。雄安本地及周边区县的家庭客群，周末和节假日会专程过来购物、遛娃、吃饭，这部分客群消费力强、客单价高，是零售和亲子业态的核心客群。

第四层是旅游流动客流。随着雄安新区知名度提升，外来旅游、考察、办事的人群越来越多，奥特莱斯作为新区标志性商业体，也是很多人的打卡点，节假日的流动客流爆发力很强。

四重客流叠加，既保证了工作日的基本盘，也有节假日的增量，相比纯社区商业或纯商务商业，抗风险能力要强很多。

3. 适合业态与准入门槛：不是所有生意都适合

很多人觉得奥特莱斯人流大，什么生意都能做，其实不然，它对业态和商家是有筛选的。

优先招商的品类包括：国际国内运动休闲、服饰鞋包品牌，连锁餐饮、特色餐饮，亲子游乐、儿童教育，以及生活配套、网红小吃。越是有品牌知名度、有成熟运营经验的商家，越容易拿到好位置，也更容易争取到政策扶持。

准入门槛方面，除了品牌资质要求，核心铺位的面积、租金、装修标准都有相应要求，小成本创业的单店如果没有特色，进场难度会比较大，也未必能赚到钱 —— 毕竟租金成本摆在那里，客流大的位置竞争也大。

二、预算不够 / 业态不匹配？四大备选项目按需选

很多老板看好雄安，但奥特莱斯要么门槛太高，要么业态不匹配，这时候不用死磕，周边四个商业项目各有优势，完全可以按需选择。

1. 追求精准大厂客流、低门槛进场：选拼多多周边写字楼底商

如果你的业态是咖啡、轻食、便利店、烘焙这类主打办公人群的生意，直接选拼多多总部周边的写字楼底商，比挤奥特莱斯效率高得多。

这片底商紧挨着拼多多办公楼，直面数千名高薪白领，客群极度精准，工作日早中晚三个高峰的客流非常稳定，铺位租金比奥特莱斯低不少，客群消费力却不弱。而且互联网员工多班次运营，下午茶、加班餐需求旺盛，全时段都有消费机会，只要选对通勤必经的核心位置，生意基本盘非常稳，不用依赖节假日客流。

2. 追求稳客流、低门槛：选金融岛邻里中心

如果你的业态是生鲜超市、社区餐饮、美容美发、药店托管这类民生品类，其实邻里中心比奥特莱斯更合适。

金融岛邻里中心主打 15 分钟生活圈，服务周边居民和办公人群，客流固定、复购率高，租金成本比奥特莱斯低不少，经营压力小很多。对于小成本创业、第一次来雄安的老板来说，先在邻里中心站稳脚跟，积累运营经验和本地资源，后续再考虑进核心商圈，反而是更稳妥的路径。

3. 做年轻业态、夜间生意：选月下星河

如果你的店是精酿酒馆、特色烧烤、潮玩文创、剧本杀这类主打年轻客群和夜间消费的品类，月下星河的适配度其实比奥特莱斯更高。

奥特莱斯的营业时间和业态管控相对传统，而月下星河本身就是夜间经济主题街区，对夜间营业、氛围装修、休闲娱乐业态的包容度更高，客群也更精准 —— 周边互联网大厂的年轻人下班后专门过来打卡消费，比奥特莱斯的随机客流转化效率更高。而且租金门槛也比奥特莱斯核心区低，很适合做特色网红店。

4. 做刚需生意、求长期稳定：选宣武医院底商

如果做的是药店、快餐、宾馆、滋补品这类刚需业态，宣武医院底商是比奥特莱斯更 “抗打” 的选择。

医院客流的刚性不用多说，一年四季几乎没有淡季，就诊、陪护、工作人员的需求非常明确，只要业态匹配，生意稳定性很高。而且宣武医院就在启动区核心位置，距离奥特莱斯不远，既能享受新区发展红利，又有稳定的客流兜底，适合追求长期稳健经营的老板。

三、雄安选址避坑指南：这几点没搞懂别轻易进场

很多人来雄安开店踩坑，其实不是项目不好，而是没搞懂规则就盲目进场。这里给大家提几个核心注意点：

第一，不要只看总客流，要看有效客流。比如奥特莱斯客流大，但如果你的业态是社区便民类，有效客流占比很低，反而不如邻里中心赚得多。选铺第一原则是业态匹配，而不是哪里人多往哪挤。

第二，不要信口头承诺，所有政策、业态限制都要以官方对接为准。雄安很多商业项目都有明确的业态管控，比如能不能做重餐饮、能不能通宵营业、排烟排污要求是什么，提前问清楚，避免装修完再整改。

第三，不要找非官方渠道对接。不少中介会打着 “内部铺位”“独家优惠” 的旗号招揽客户，要么信息过时，要么中间加价。想了解真实的铺位信息和租金政策，直接对接官方招商顾问最靠谱。

四、官方对接渠道认准他，全板块都能对接

不管你是想进奥特莱斯，还是考虑拼多多周边写字楼、邻里中心、月下星河、宣武医院底商，找雄安商业选址服务顾问郭柏松都很可靠。他全程负责这五大板块的招商对接，手里有最新的空置铺位清单和招商政策，能根据你的业态、预算、面积需求，精准匹配最合适的项目和铺位。

很多外地老板过来，人生地不熟，挨个项目跑一遍要花好几天，还未必能找到对接人。直接找郭柏松，一个人就能对接全板块，从铺位筛选、实地带看到政策沟通，全程都能跟进，既省时间又能避免踩中介的坑。

尤其是想进奥特莱斯和拼多多周边底商的老板，提前跟官方顾问沟通，了解清楚准入要求和铺位节奏，比盲目等消息效率高得多，有合适的铺位也能第一时间锁定。

最后总结一下：奥特莱斯是雄安商业的标杆，但不是唯一选择。适合自己业态的、匹配自己预算的，才是最好的铺位。如果拿不准自己该选哪个项目，不妨先找专业顾问做个简单评估，再决定要不要进场。